Hiện nay, rất nhiều người dân mua nhà từ các dự án phát triển mới chỉ trên giấy tờ. Khi đó, nhiều tình huống sẽ xảy ra, có thể là bị hủy “đặt cọc”, cũng có khi chất lượng thì công trình không đảm bảo. Luật pháp có kiểm tra hay giám sát những vấn đề này không?
Trả lời:
Theo luật sư Nguyễn Quang Hưng, hợp đồng góp vốn thường quy định người mua đồng ý góp vốn cho phía bên thực hiện dự án. Sau khi hoàn thành, chủ dự án sẽ trả lại cho người góp vốn bằng nhà. Hợp đồng này thường có các quy định về trường hợp bất khả kháng... Rất phổ biến nhưng đây là loại hợp đồng không có giá trị pháp lý. Nếu phát sinh tranh chấp thì dễ bị toà tuyên huỷ hợp đồng vì vô hiệu. Trong trường hợp này, người mua được nhận lại tiền đã góp cho chủ dự án và tất nhiên là “nguyên vẹn” mà không có lãi. Như vậy, người mua sẽ bị thiệt.
Có một số lý do khiến loại hợp đồng này sẽ bị tuyên vô hiệu:
- Trong các quy định pháp luật về kinh doanh ở Việt Nam thì không có hành vi góp vốn kinh doanh để mua nhà mà chỉ có các hành vi góp vốn theo hợp đồng hợp tác kinh doanh nhưng phải chịu thuế thu nhập doanh nghiệp, được hưởng lãi và chịu lỗ hoặc hành vi góp vốn, mua cổ phần tại doanh nghiệp.
- Các quy định đất đai mới không cho phép chủ dự án được bán “sản phẩm của dự án khi mà chưa phát triển xong phần hạ tầng hoặc phần thô”. Mà phần lớn các chủ dự án thì thường eo hẹp về vốn, thường nhanh chóng bán sản phẩm ngay từ khi mới chỉ có những chuẩn thuận trên giấy tờ. Việc bán để lấy vốn phát triển dự án bất động sản sẽ bị coi là hành vi “cố ý làm trái” hoặc “lách luật”.
Trên thực tế, nhiều công ty kinh doanh bất động sản biết chắc rằng hợp đồng góp vốn không có giá trị pháp lý nhưng vẫn ký kết và thực hiện vì rủi ro thuộc về khách hàng. Họ sẵn sàng đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu muốn. Nếu toà án có xác định yếu tố lỗi trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng vô hiệu thì cũng khó có thể xác định lỗi hoàn toàn thuộc về họ.
